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敷金とは賃貸借契約時に賃貸人に差し入れる担保のようなものです。通常は家賃の２〜３か月分で、敷金は賃料不払いや、家屋の破損等があった場合に家主がその損失にあてることができる性質をもちます。つまり家賃も滞納しておらず、通常の使用をしていた場合賃貸借契約解約時に敷金は借主に返還されるものです。
 
敷金返還請求は借主の正当な権利です。
借主に不利な特約は借地借家法上無効です。
通常損耗（壁や床、タタミノの通常使用により生じた損耗）や経年変化（居住期間が長いほど経過年数が考慮されます）に関して原状回復する必要はありません。借主が元通りの完璧にきれいな状態に戻す必要はないのです。
＜貸主・借り手の負担区分＞
国土交通省「原状回復とトラブルをめぐるガイドライン」より一部抜粋
| 壁(クロス） |
冷蔵庫等を設置した場所の黒い跡（電気ヤケ等） |
貸主負担 |
| 壁(クロス） |
使用方法や手入れが悪く、台所にススや油が付いていた |
借主負担 |
| 水回り |
台所の消毒 |
借主負担 |
| 水回り |
使用方法や手入れが悪く、ガスコンロの置場や換気扇に付いたススや油 |
借主負担 |
| 建具 |
構造により自然発生したガラスの亀裂やひび |
貸主負担 |
| 壁（クロス） |
借り主所有のエアコンから水漏れで壁が腐食した |
借主負担 |
| 壁（クロス） |
借主所有のエアコン設置による壁のビス穴や跡 |
貸主負担 |
| 壁（クロス） |
下地ボードの張替不要な程度の画鋲やピンの跡 |
貸主負担 |
| 壁（クロス） |
下地ボードの張替必要なくぎ穴、ねじ穴 |
借主負担 |
| 床（フローリング） |
ワックス |
貸主負担 |
| 床（フローリング） |
借主の不注意で雨水が入り込んだことによる色落ち |
借主負担 |
| 床（畳） |
特に酷い汚れでなく、次の入居者のための張替え |
貸主負担 |
| 鍵 |
破損、紛失の無い場合の鍵の取替え |
貸主負担 |
| 天井 |
天井に直接つけた照明器具 |
借主負担 |
| 設備 |
次の入居者のための浴槽、風呂釜等の取替え |
貸主負担 |
| 水回り（トイレ） |
消毒 |
貸主負担 |
１．家賃を滞納していない
↓ＹＥＳ
２．壁や襖、床、カーペット等を通常通り使用していた。（善管注意義務を怠ったり故意又は過失による損耗及び破損をしていない。）
↓ＹＥＳ
３．１ヶ月前には解約予告通知をした。
↓ＹＥＳ |
全てＹＥＳなら、敷金返還請求すれば敷金が返還される可能性は高いです。
NOがあっても一部返還される可能性もあります。
■敷金返還請求するためにすべきこと
１．入居時にチェックリストを作る
２．日常の住み方には注意する（その住居は賃貸人のものであることをお忘れなく）
３．賃貸借契約書の特約に目を通す（賃借人に不利な特約は消費者契約法上無効です。）
４．判例を武器に賃貸主と交渉する（敷引き特約は判例上無効です）
５．話合いでダメなら専門家に依頼する
■敷金返還請求時にこんな賃貸トラブルに巻き込まれたら
・賃貸借契約期間中にオーナーが変更されたら
→大丈夫、敷金は新賃貸主に引き継がれます。しかし抵当物件の場合に競売にかけられオーナーが変更すると、敷金は新賃貸主には引き継がれません。この場合従来の賃貸主に請求することになります。
・貸主が破産したら
→大丈夫、破産法にも対抗力のある賃貸借は財産的保護に値するとあります。
つまり、賃借権の登記又は現に居住していることを証明できれば賃貸借が一方的に解除されることはありません。
・内容証明を提出したけど返ってこなかったら
→裁判上の訴えを検討しましょう。
１．支払督促であれば郵送で済ますことができます。≫支払督促について詳しくは
２．少額訴訟であれば原則として1日で判決が出ます。≫少額訴訟について詳しくは
３．民事調停であれば訴訟と違いお互いが納得した話合いができます。≫民事調停について詳しくは
どの方法についても、通常訴訟へ移行する可能性がありますので敷金返還請求にはまずは、内容証明で請求されることをお勧めします。敷金が返ってこなかったり、敷金以上の不当な金銭を請求された場合は内容証明でガツンと言いましょう！
※ご自分で請求されるより、行政書士が作成する内容証明（法的な文面や職印）であったほうがスムーズに解決できる可能性がありますので、ぜひ気軽にご相談下さい。
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